مالیات پسر: 2020 به نظر می رسد مانند یک سود سال برای خواص اجاره. نحوه رسیدگی به مالیات

آنچه در مورد استهلاک نوشتن آف?

برای بسیاری از صاحبان املاک اجاره مالیات بر صرفه جویی در پاداش این واقعیت است که شما می توانید مستهلک هزینه ساختمان های مسکونی بیش از 27.5 سال و حتی در حالی که آنها (امیدوارم) افزایش در ارزش. شما می توانید به طور کلی مستهلک هزینه ساختمان های تجاری بیش از 39 سال.

مثال: شما یک آپارتمان کوچک که هزینه 1.5 میلیون دلار و نه از جمله زمین. سالانه استهلاک کسر $است 54,545 (1.5 میلیون دلار/27.5). کسر می توانید پناهگاه که خیلی سالانه مثبت cashflow از مالیات بر درآمد. بنابراین استهلاک نوشتن آف خوب هستند مالیاتی-محافظ به خصوص اگر شما صاحب اموال گران قیمت و یا چندین خواص.

تنوع: همانطور که قبلا اعلام, ساختمان های تجاری باید ارزش بیش از حد طولانی 39-سال دوره. حتی پس از, سالانه استهلاک نوشتن برای $1.5 میلیون ساختمان تجاری است $38,462. کسر می توانید سرپناه است که مقدار جریان نقدی سالانه از مالیات بر درآمد.

می توانم ادعا 100% اول-سال جایزه استهلاک?

بله برای واجد شرایط بهبود اموال (QIP) هزینه یک nonresidential building. Coronavirus کمک های اولیه امداد و امنیت اقتصادی عمل می کنند (مراقبت در عمل) شامل عطف به ماسبق اصلاح قانونی زبان از کاهش مالیات مشاغل و عمل (TCJA). اصلاح اجازه می دهد تا بسیار سریع تر استهلاک برای تجاری املاک و مستغلات واجد شرایط بهبود اموال (QIP) که در سرویس قرار می گیرد در 2018-2022. QIP تعریف شده است به عنوان یک بهبود داخلی بخشی از یک nonresidential building که قرار داده شده در خدمات پس از ساختمان بود در سرویس قرار می گیرد. اما QIP را شامل نمی شود هر گونه هزینه های مربوط به: (1) بزرگ شدن ساختمان (2) هر آسانسور و یا پله برقی و یا (3) داخلی چارچوب ساختاری از ساختمان. با تشکر از مراقبت قانون اصلاح شما می توانید نوشتن کل هزینه QIP در سال 1, چرا که آن را واجد شرایط برای 100% اول-سال جایزه استهلاک.

متناوبا, شما می توانید انتخاب کنید به مستهلک QIP بیش از 15 سال با استفاده از خط مستقیم روش. که جایگزین ممکن است حس را اگر شما انتظار بالاتر نرخ مالیات در سال آینده است. بحث خود را QIP استهلاک گزینه های خود را با مالیات pro.

چه چیز دیگری من نیاز به دانستن در مورد استهلاک نوشتن آف?

شما پرسیدن چنین سوالات خوب. بیشتر وجود دارد. این TCJA افزایش حداکثر بخش اول 179-سال استهلاک کسر مقدماتی ملک هزینه به مبلغ 1 میلیون دلار با نرخ تورم سالانه در تنظیمات. تورم-تنظیم حداکثر برای مالیات سال آغاز و در سال 2020 است $1.04 میلیون. بخش 179 کسر امتیاز به طور بالقوه اجازه می دهد تا شما را به کسر تمام هزینه مقدماتی ملک هزینه ها در سال 1. من می گویم به طور بالقوه زیرا بخش 179 کسر منوط به محدودیت های مختلف. درخواست خود را مالیات pro برای جزئیات بیشتر.

این TCJA همچنین گسترش تعریف مقدماتی اموال شامل هزینه برای nonresidential building سقف های تهویه مطبوع و تجهیزات آتش نشانی و سیستم های اعلام حریق و سیستم های امنیتی.

در نهایت TCJA بیشتر گسترش تعریف مقدماتی اموال شامل مستهلک شدنی ملموس اموال شخصی استفاده می شود عمدتا به ارائه مسکن. نمونه هایی از این اموال شامل تخت مبلمان و لوازم مورد استفاده در زندگی چهارم یک آپارتمان و خانه.

می توانم ادعا واجد شرایط کسب و کار درآمد (QBI) کسر پایه در خالص درآمد اجاره?

شاید. برای 2018-2025 این TCJA تاسیس یک شخصی جدید کسر بر اساس واجد شرایط کسب و کار درآمد (QBI) از طریق شخصی خود فرم 1040 از عبور از طریق نهاد کسب و کار (به معنی مالکیت انحصاری, LLC درمان به عنوان یک انحصاری برای مقاصد مالیاتی, مشارکت, LLC درمان به عنوان یک مشارکت برای مقاصد مالیاتی و یا شرکت S). کسر را می توان تا 20 درصد از QBI موضوع به محدودیت های که لگد در سطح بالاتر درآمد. در حالی که معلوم بود اگر شما می تواند ادعا QBI کسر بر اساس خالص درآمد اجاره طریق به شما منتقل شده از یکی از فوق عبور از طریق اشخاص. IRS در نهایت صادر مالیات دهندگان پسند راهنمایی است که اجازه می دهد تا QBI کسر در اکثر موارد, اما شما باید به دنبال قوانین پیچیده برای جمع آوری مالیات-صرفه جویی در بهره مند شوند. خود را به عنوان مالیات pro برای جزئیات بیشتر.

آنچه در مورد از دست دادن منفعل قوانین ؟

اوه. اگر ملک خود را اجاره می اندازد کردن ضرر و زیان مالیاتی (بسیاری از خواص را حداقل در اوایل سال و در طول سال زمانی که اقتصاد رنج می برد — مانند در حال حاضر) همه چیز پیچیده می توانید دریافت کنید. به اصطلاح منفعل فعالیت از دست دادن (PAL) قوانین ممکن است به بازی می آیند. ضرر و زیان از خواص اجاره معمولا طبقه بندی شده به عنوان منفعل ضرر و زیان است.

به طور کلی رفیق قوانین تنها اجازه می دهد تا شما را به در حال حاضر کسر منفعل ضرر و زیان به میزان شما باید زمان منفعل درآمد از منابع دیگر مانند مثبت درآمد از دیگر خواص اجاره و یا منافع حاصل از فروش آنها. منفعل ضرر و زیان بیش از درآمد انفعالی به حالت تعلیق تا زمانی که شما یا باید به اندازه کافی درآمد انفعالی یا شما فروش ملک است که تولید ضرر و زیان است. خط پایین: PAL قوانین می تواند به تعویق انداختن هر گونه مالیات-صرفه جویی در بهره مندی از اموال اجاره ضرر و زیان ، وجود دارد چند استثنا به رفیق قوانین است که می تواند اجازه می دهد شما را به کسر اجاره ملک زیان هر چه زودتر به جای بعد. مالیاتی خود را به نرم افزار می توانید توضیح استثنا و کمک به شما در برنامه ریزی برای تبدیل شدن به واجد شرایط در صورت امکان.

این است که انتهای خبر بد است ؟

نه دقیقا. می گویند شما را مدیریت برای موفقیت حذف موانع اعمال شده توسط رفیق قوانین ملک خود را اجاره ضرر و زیان است. خیلی خوب. اما TCJA تاسیس مانع دیگری است که شما نیز باید روشن در حال حاضر کسر آن ضرر و زیان است. برای مالیات سال آغاز در 2018-2025 شما کسر نمی تواند بیش از حد از دست دادن کسب و کار در سال جاری است. بیش از حد از دست دادن کسب و کار است که بیش از 250 ، 000 $یا $500,000 برای یک ازدواج مشترک و تشکیل پرونده ، هر گونه بیش از حد از دست دادن کسب و کار است که انجام شده به شرح زیر سال مالیاتی و می تواند کسر خواهد شد تحت قوانین برای عامل از دست دادن خالص (NOL) حمل به جلو. این از دست دادن disallowance قاعده پس از استفاده از رفیق قوانین. بنابراین اگر رفیق قوانین نپذیرفتن خود را اجاره ضرر و زیان این قانون است nonfactor.

COVID-19 امداد: خوشبختانه مراقبت عمل تعلیق بیش از حد از دست دادن کسب و کار disallowance قانون برای ضرر و زیان است که بوجود می آیند در مالیات سال آغاز در 2018-2020. که خبر خوبی است.

چه مقابله با خالص عملیات ضرر و زیان (NOLs)?

می گویند شما را مدیریت برای تکمیل هر دو از قبل با مانع ملک خود را اجاره ضرر و زیان است. در حال حاضر ما در حال صحبت کردن دلیل این که شما می توانید به طور کلی استفاده از این ضرر و زیان در حال حاضر برای جبران درآمد مشمول مالیات از منابع دیگر. اگر ضرر و زیان برای سال بیش از, درآمد از منابع دیگر شما ممکن است یک عامل از دست دادن خالص (NOL) برای سال.

COVID-19 امداد: مراقبت عمل اجازه می دهد تا پنج سال carryback امتیاز برای NOL که مطرح می شود در یک سال مالیاتی ابتدا در 2018-2020. بنابراین شما می توانید حمل NOL از یکی از کسانی که سال قبل به اوایل سال کسر آن و بهبود می یابند تمام یا قسمتی از مالیات بر درآمد فدرال برای پرداخت carryback سال است. از آنجا که مالیات بر درآمد فدرال نرخ به طور کلی بالاتر در سال قبل از TCJA در زمان اثر NOLs انجام شده بازگشت به آن سال ها می تواند به خصوص مفید است. این TCJA لگد در شروع با مالیات سال آغاز و در سال 2018 است.

اگر چه من باید مثبت درآمد مشمول مالیات?

در نهایت خود را اجاره ملک باید شروع به پرتاب کردن مثبت درآمد مشمول مالیات به جای ضرر و زیان به دلیل افزایش اجاره را پیش افتادن از معافیت خود را هزینه. البته شما باید پرداخت مالیات بر درآمد سود آن است. اما اگر شما انباشته به حالت تعلیق انفعالی ضرر و زیان در سال های قبل شما هم اکنون می توانید استفاده از آنها را برای جبران سود منفعل.

یکی دیگر از چیز خوب: مثبت مشمول مالیات درآمد حاصل از اجاره املاک و مستغلات است که ضربه با مخوف خود اشتغالی (SE) مالیاتی که امر به بسیاری دیگر unincorporated گیری سود سرمایه گذاری. SE نرخ مالیات می تواند به 15.3%. چیزی برای جلوگیری از زمانی که ممکن است.

یک چیز بد: مثبت منفعل درآمد حاصل از اجاره املاک و مستغلات متعلق به بالاتر درآمد فرد می تواند socked با 3.8% خالص سرمایه گذاری مالیات بر درآمد (NIIT) و سود از فروش خواص همچنین می توانید ضربه با NIIT. درخواست خود را مالیات pro برای جزئیات بیشتر.

خط پایین

وجود دارد شما آن را دارند: بیشتر از آنچه شما نیاز به دانستن در مورد مالیات بر درآمد فدرال مسائل است که می تواند به بازی آمد برای صاحبان املاک اجاره است. اقتصادی خرید اینترنتی از COVID-19 بحران اخیر و ناآرامی های مدنی افزایش شانس که خواص اجاره را دچار ضرر و زیان در سال 2020 اما کاهش مالیات مقررات ممکن است نرم کردن ضربه.